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AI企业进入写字楼市场，租赁需求出现变化

伴随人工智能产业规模化落地，国内核心城市写字楼市场正在出现结构性变化。杭州紫金港科技城菜鸟云谷产业园内，近九成入驻企业覆盖大模型、人形机器人、AI视觉等赛道，园区7×24小时运行的研发机房随处可见。据南都物业云谷项目运营负责人介绍，过去园区招商对象以传统互联网和文创企业为主，目前新增租赁需求中，超过七成来自AI产业链企业。

AI企业扩租和整层承租需求持续释放，带动部分区域写字楼市场活跃。戴德梁行发布的2026年上半年杭州写字楼报告显示，武林、钱江新城等传统商务板块空置率超过27%，而未来科技城、滨江AI产业园空置率为8.7%，优质楼宇租金出现15%至20%的溢价。AI企业对办公空间的需求，正在影响不同区域商业地产表现。

办公空间升级，物业服务围绕AI需求调整

与传统企业相比，AI企业在办公空间选择上更加关注硬件条件和运维能力。材料显示，初创团队多租赁100至500平方米空间独立办公，头部企业则可能承租整层甚至数千平方米空间。部分企业对电力负荷、设备机房、持续运行的暖通系统提出要求，传统写字楼的部分配置难以满足模型训练等研发需求。

面对新的租赁需求，部分物业企业开始推进楼宇改造和服务升级。南都物业运营的EFC欧美金融城科创组团投入千万元进行配电和空调系统升级，为AI租户增设变压器，并让机房区域保持全年恒温运行。同时，园区针对深夜研发、周末办公需求，推出24小时报修、专属会务和算力配套协调等服务。

物业角色转变，从空间管理走向产业服务

AI技术的发展也推动物业管理方式变化。南都物业在云谷部署AI巡逻机器人、智能巡检无人机，用于识别外墙破损和消防隐患；滨江服务联合科技企业落地AI能耗调控系统，实现照明、空调运行动态调整，园区整体能耗降低三成。浙江多地写字楼还启用无感通行、AI智能报修等服务。

随着AI产业带来的办公需求变化，商业地产和物业行业面临新的转型要求。部分业内人士认为，未来写字楼竞争将更多围绕AI产业配套、硬件适配和产业运营能力展开。相关研究人员建议，不同规模楼宇应根据自身条件推进改造，同时培养兼具机电和算力基础的复合型运维人才，以适应新业态发展需求。

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