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宋庄低密宅地底价成交

9月8日，北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块R2二类居住用地成交，中国绿发以9.962亿元底价竞得该地块，住宅成交楼面价1.73万元/平方米。中国绿发由原鲁能集团重组设立，实为此前市场熟知的原鲁能地产，此次摘地标志着其时隔20年再度落子北京城市副中心。

该地块用地规模5.5万平方米，地上建筑规模5.77万平方米，容积率1.05，建筑限高18米。根据出让要求，项目需配建开闭站等市政设施并无偿移交，同时建设物业用房、社区综合服务用房、便民商业等基础民生设施。

超低密属性形成产品差异

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块是“8·28新政”出台后，北京成交的第二宗涉宅用地，也是通州区近三年首宗容积率仅1.05的超低密居住用地。此前宋庄板块成交项目容积率普遍维持在1.8左右。

受1.05超低容积率和18米建筑限高影响，该地块适合打造叠拼、合院、低层大平层等低密产品，与区域主流洋房、小高层产品形成差异化竞争。地块位于温榆河东岸，紧邻中国绿发深耕逾20年打造的格拉斯小镇，周边生活教育配套主要依托该项目。

低密项目仍需匹配客群需求

目前，区域内暂无已运营轨道交通，居民日常出行主要依托京平高速、机场第二高速、东六环等城市快速路网，属于典型的自驾改善型居住板块。格拉斯小镇二手房挂牌价约4.5万-5.5万元/平方米，六期现房叠拼、合院产品售价5万-6.8万元/平方米，主力户型建面246平方米起，置业总价门槛多在1300万元以上。

张凯表示，中国绿发在宋庄板块长期深耕积累的高净值业主圈层，叠加温榆河沿线稳定的改善需求，为新地块提供客群基础，但优质低密地块并不等同于稳定去化。低密墅区项目的市场去化核心，在于产品面积段配比、总价门槛能否匹配目标客群支付能力。针对“8·28新政”，张凯称，新政对该超低密地块实际冲击相对有限，但地方楼市新政实施细则尚未正式落地，市场整体仍保持观望审慎心态。