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宋庄低密宅地成交

9月8日，北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块R2二类居住用地成交，中国绿发以9.962亿元底价竞得该地块，住宅成交楼面价1.73万元/平方米。此次摘地标志着中国绿发时隔20年再度落子北京城市副中心。中国绿发由原鲁能集团重组设立，实为此前市场熟知的原鲁能地产。

该地块用地规模5.5万平方米，地上建筑规模5.77万平方米，容积率1.05，建筑限高18米。根据出让要求，项目需配建开闭站等市政设施并无偿移交，同时建设物业用房、社区综合服务用房、便民商业等基础民生设施。

低密属性形成差异化

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块是“8·28新政”出台后，北京成交的第二宗涉宅用地，也是通州区近三年首宗容积率仅1.05的超低密居住用地。此前宋庄板块成交项目容积率普遍维持在1.8左右。

受1.05超低容积率和18米建筑限高影响，该地块更适合打造叠拼、合院、低层大平层等低密产品，与区域主流洋房、小高层产品形成差异化竞争。地块位于温榆河东岸，紧邻中国绿发深耕逾20年的格拉斯小镇，周边生活教育配套主要依托该项目。

市场关注产品与去化能力

目前，区域内暂无已运营轨道交通，居民日常出行主要依托京平高速、机场第二高速、东六环等城市快速路网，属于自驾改善型居住板块。格拉斯小镇二手房挂牌价约4.5万-5.5万元/平方米，六期现房叠拼、合院产品售价5万-6.8万元/平方米。

张凯认为，中国绿发在宋庄板块长期深耕积累的高净值业主圈层，叠加温榆河沿线稳定的改善需求，为新地块提供客群基础。但低密项目市场去化仍取决于产品面积段配比和总价门槛是否匹配目标客群支付能力。对于“8·28新政”的影响，张凯表示，该超低密地块受实际冲击相对有限，但地方楼市新政实施细则尚未正式落地，市场整体仍保持观望审慎心态。

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